• Главная
• Полезная информация
• Реконструкция арендуемого здания

Реконструкция арендуемого здания

   Как арендатор должен учитывать в бухгалтерском и налоговом учете капвложения в неотделимые улучшения арендованного основного средства, не возмещаемые арендодателем? Кто и в каких случаях должен платить налог на имущество? Может ли арендатор принять к вычету НДС?

   Ситуация. Предприятие арендует здание и осуществляет по согласованию с арендодателем реконструкцию, при этом стоимость капитальных вложений согласно договору аренды не возмещается арендатору. Необходимо ли арендатору включить всю сумму капитальных вложений в состав основных средств? Если да, то какие должны быть составлены документы? Принимается ли НДС по ним к вычету? Можно ли амортизировать данные капвложения после ввода здания в эксплуатацию в бухгалтерском и налоговом учете? Учитывается ли в целях налогообложения арендная плата во время реконструкции?

     Отсекаем ремонт, оставляем улучшения
   Реконструкция здания, производимая арендатором, приводит к улучшениям арендованного имущества. При производстве строительных работ следует выделять работы собственно по реконструкции и работы, относящиеся к капитальному ремонту. Расходы на ремонт не относятся к капитальным вложениям, они учитываются в составе текущих расходов.

  Под улучшениями арендованного имущества, по нашему мнению, следует понимать вовсе не результаты ремонта, а исключительно такие действия с объектом, которые приводят к его качественному изменению по сравнению с полностью отремонтированным объектом. Точку зрения, согласно которой результаты капитального ремонта к улучшениям не относятся, поддерживают Минфин России и большинство судей (например, Письма Минфина России от 27.07.2006 N 03-03-04/2/183 и от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525). Отметим, что некоторые судьи все-таки считали производство капитального ремонта одной из форм неотделимых улучшений (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07).

   Отношения арендатора и арендодателя по ремонту регулируются ст. 616 ГК РФ. При этом капремонт, если иное не предусмотрено договором, производится арендодателем или за его счет.

   Вопросы, связанные с улучшением арендованного имущества, регулируются нормами ст. 623 ГК РФ. При этом необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения.

    Правовой статус неотделимых улучшений
  Улучшения являются отделимыми, если они могут быть физически отделены от арендуемого имущества без причинения вреда для его целостности. Такие улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Во избежание разногласий между сторонами договора и с налоговыми органами лучше заранее четко определять в договоре аренды, какие работы и объекты относятся к отделимым улучшениям, а какие - к неотделимым.

    Неотделимыми улучшениями признаются такие улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи, не причинив ей вреда. По нашему мнению, применительно к движимому имуществу речь идет о модернизации или дооборудовании, а применительно к недвижимому имуществу - о реконструкции или достройке.

    Если улучшения проводятся с согласия арендодателя, то по окончании срока договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено условиями договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если же улучшения производятся без согласия арендодателя, то последний не только вправе отказаться возмещать их стоимость, но по окончании срока аренды может вообще от них отказаться. Тогда арендатору во исполнение ст. 622 ГК РФ придется за свой счет приводить имущество в первоначальное состояние (с учетом нормального износа) и, возможно, возмещать арендодателю упущенную выгоду за время работ по обратной переделке.

    Порядок бухгалтерского учета капитальных вложений арендатора в настоящее время недостаточно урегулирован в нормативных документах. Вероятно, это связано с недостаточной четкостью положений ст. 623 ГК РФ о правах на неотделимые улучшения.

    Очевидно, что поскольку они неотделимы, то по окончании срока аренды остаются вместе с предметом аренды реконструкции   в распоряжении арендодателя. Собственность арендодателя на неотделимые улучшения по завершении срока аренды ни у кого не вызывает сомнений. Исключение составляют случаи, когда арендатор заключает с арендодателем договор инвестиционного типа, согласно которому обязуется что-нибудь достроить с условием получения права собственности на часть достроенного (например, на верхний этаж здания). Мы такие случаи в данной статье не рассматриваем.

Сомнения вызывает период, когда арендатор во время действия договора аренды использует в производственной деятельности законченные им неотделимые улучшения. Существует три основные позиции.